前海中泰咨询

2023年，中国城市更新进入深水区。在“十四五”规划提出的“实施城市更新行动”大背景下，如何让工业遗存摆脱“推倒重来”或“静态保护”的两难困境，成为地方政府与市场共同面对的核心命题。重庆作为典型的山地城市，空间资源紧张、历史遗存丰富，其城市更新路径具有独特的参考价值。位于渝中半岛最高处的鹅岭贰厂文创公园（TESTBED2），正是这一命题下最具代表性的答案之一。2023年3月，贰厂文创街区入选文化和旅游部公布的第二批国家级旅游休闲街区名单，成为渝中区首个获此殊荣的街区。2023年10月，前海中泰产业研究院团队到鹅岭贰厂文创公园调研，为城市更新、工业遗产活化及文创园区运营领域的相关方提供参考。

截至2023年10月，园区入驻文创、艺文、特色商业、休闲业态主体近100家，其中独立设计师品牌、艺术工作室、艺文空间等非标文创业态占比达68%，区别于普通商业街同质化餐饮零售布局；园区累计接待游客超900万人次，运营周期内总产值突破5亿元，是渝中区山城文旅、夜经济、青年消费核心载体。依托半山瞰城地貌、多层错落空间、原生工业景观，贰厂长期稳居重庆网红文旅目的地第一梯队，也是西南片区工业遗存改造流量标杆项目。

经调研，前海中泰产业研究院认为鹅岭贰厂文创公园四大核心竞争力如下：

（一）改造逻辑克制：留存原生记忆，拒绝商业化整容

当下国内多数老旧厂区改造，普遍存在推倒重建、仿古复刻、全域商业化招商问题，剥离原生工业底蕴。而鹅岭贰厂坚持最低限度改造原则，完整保留厂区生产建筑、高差地貌、工业构筑物，以软装、灯光、轻量化装置做赋能点缀，保留厂区时代肌理与场所记忆，实现工业旧痕迹与新生代审美双向适配，形成独有不可复制的拍照景观、氛围感空间，天然具备自媒体传播属性。

（二）区位地貌稀缺：山城高差地貌，构建差异化空间体验

依托重庆山地立体城市特质，园区依山而建、多层错落、高低起伏，打破平原文创园区平铺式游览格局，移步异景、视角多变，日间俯瞰渝中城景、夜晚观赏两江夜景，天然兼具工业氛围感+城市观景双重属性。同时依托鹅岭主城核心区位，交通通达性强，可联动解放碑、十八梯、山城步道串联山城文旅动线，融入主城全域文旅体系。

（三）业态结构健康：文创为主、商业为辅，守住项目底色

2023年当下许多文创街区餐饮业态占比超70%，彻底沦为美食商业街，文旅属性流失。鹅岭贰厂坚持业态控盘，严控同质化连锁餐饮入驻，优先孵化本土独立文创、艺术工作室、小众艺文品牌，非标文创业态占比远超普通文旅街区，兼顾商业盈利与文化属性，既保障商户经营活力，也守住工业文创园区核心定位。

（四）运营思维前置：流量运营+社群运营双向赋能

区别于传统园区只招商、不运营模式，鹅岭贰厂2023年已形成成熟运营闭环：常态化联动青年艺术家、文创摊主、本地社群，高频落地艺术展、主题市集、社群沙龙；深耕小红书、抖音自媒体种草传播，依托游客自发打卡裂变引流，降低官方营销成本；同时依托在地工业文化，打造电台体验、厂区溯源、研学团建专属业态，开拓文旅研学、政企团建B端增收渠道，实现C端文旅消费+B端政企服务双向增收。

基于本次鹅岭贰厂调研，面向全国老旧厂区、工业遗产、城市更新文创项目，前海中泰产业研究院提出三大落地发展建议，适配文旅复苏行业大势：

一是改造做减法，文化做加法。老旧厂区更新切忌大拆大建，优先保留原生建筑、工业符号、时代痕迹，以轻量化改造降低改造成本；依托原厂产业历史打造文化展厅、溯源场景，筑牢项目差异化内核，避免全国文创园区风貌同质化。

二是业态做控盘，拒绝餐饮内卷。文创类园区必须划定业态红线，平衡文创艺文、特色商业、配套餐饮配比，加大本土原创品牌孵化力度，减少连锁复刻业态入驻，依靠非标业态提升项目辨识度与复访率。

三是运营做深耕，场景做季度迭代。后文旅时代，场地只是基础，运营决定生命周期。项目需结合季节、节点、青年审美，每季度更新艺术装置、主题展览、市集活动，持续制造传播话题；同步完善无障碍、停车、导视便民配套，兼顾打卡流量与全龄友好，实现短期网红流量转向长期稳定经营。